Harga rumah di Indonesia sepanjang pandemi Covid-19 mengalami kenaikan yang cenderung lebih rendah ketimbang periode sebelumnya. Apakah ini artinya momen untuk membeli rumah, meski pandemi masih belum usai?
Dari Survei Harga Properti Residensial Primer alias harga rumah baru Bank Indonesia, kenaikan harga properti sepanjang kuartal I/2020 cenderung melambat setelah hanya naik 1,68%. Padahal, pada kuartal IV/2019 naik sebesar 1,77% dan Kuartal I/2019 sebesar 2,06%.
BACA JUGA: Misteri Saham REAL yang Tebar Rumah Rp1,5 miliar Untuk Yang Rela Nabung Sahamnya
Meskipun begitu, beberapa daerah tetap mencatatkan kenaikan harga rumah lebih tinggi sepanjang kuartal pertama dibandingkan dengan kuartal keempat tahun lalu.
Dari 18 kota yang disurvey, ada 7 kota yang mencatatkan kenaikan harganya lebih tinggi ketimbang kuartal sebelumnya. Ketujuh kota itu antara lain, Lampung, Makassar, Jabodetabek + Banten, Pontianak, Yogyakarta, Bandung, dan Denpasar.
Dari 18 kota itu, ada dua yang mencatatkan penurunan harga properti, yakni Balikpapan dan Batam.
Penurunan harga properti Batam kian dalam pada kuartal pertama sebesar 3,81%. Persentase penurunan itu lebih dalam ketimbang kuartal keempat sebesar 1,18%.
Harga Rumah Melambat, Penjualan Properti Turun
Pasar properti pun belum kunjung bangkit hingga saat ini. Apalagi, ditambah pandemi Covid-19 yang menambah beban berat pasar properti.
Sepanjang kuartal pertama tahun ini, penjualan rumah turun -30,52% dibandingkan dengan kuartal IV/2019. Tren ini melanjutkan penurunan pada kuartal keempat yang turun sebesar 16,33% dibandingkan dengan kuartal III/2019.
Dari responden survei Bank Indonesia mengaku suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang dirasa masih cukup tinggi menjadi faktor utama penurunan penjualan properti. Padahal, rata-rata suku bunga KPR pada kuartal pertama sudah turun 20 basis poin menjadi 8,92% dibandingkan dengan kuartal IV/2019 sebesar 9,12%.
Selain itu, faktor pandemi Covid-19 menjadi penyebab kedua terbesar yang menghambat penjualan properti. Faktor lainnya antara lain, perizinan atau birokrasi, kenaikan harga bahan bangunan, dan proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR di bank.
Apalagi, KPR masih menjadi primadona masyarakat dalam mencari pendanaan untuk membeli rumah. Dari survey itu mencatat 74,73% konsumen masih memilih gunakan KPR untuk membeli rumah. Sisanya, 17,15% melalui tunai bertahap, dan sisanya tunai keras.
Selaras dengan penjualan properti yang turun, pertumbuhan kredit pemilikan rumah maupun apartemen pada kuartal pertama tahun ini melambat sebesar 0,51% dibandingkan dengan kuartal keempat tahun lalu. Secara tahunan pun, pertumbuhan kredit pemilikan rumah dan apartemen juga melambat menjadi sebesar 4,34%.
Di tengah berbagai perlambatan penjualan properti dan kredit pemilikan rumah, pencairan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahaan (FLPP) alias KPR subsidi justru naik 5,94% menjadi Rp2,82 triliun dibandingkan dengan kuartal keempat tahun lalu yang mencatatkan penurunan.
Bagaimana Nasib Saham Properti?
Indeks saham properti di BEI sepanjang kuartal I/2020 sudah turun sebesar 32,84%. Setelah dihimpun dari total 71 emiten sektor properti, ada 5 yang paling aktif diperdagangkan sepanjang kuartal I/2020.
Kelima saham properti yang paling aktif diperdagangkan itu antara lain, PT Repower Asia Indonesia Tbk. (REAL), PT Pakuwon Jati Tbk. (PWON), PT Bima Sakti Pertiwi Tbk. (PAMG), PT Bumi Serpong Damai Tbk. (BSDE), dan PT Ciputra Development Tbk. (CTRA).
Menariknya, 2 dari 5 saham properti yang paling aktif diperdagangkan itu harganya di bawah Rp100. Bahkan, REAL yang sempat mengadakan promo nabung sahamnya sudah terjerembab di geng gocap.
Lalu, dari 5 saham properti yang paling aktif diperdagangkan di BEI pada kuartal pertama itu, baru 1 emiten yang sudah melaporkan kinerja kuartal pertamanya, yakni BSDE.
Anak usaha grup Sinasr Mas itu memang mencatatkan penurunan dari segi pendapatan dan laba bersih sepanjang kuartal pertama ini.
Pendapatan BSDE turun 8,2% menjadi Rp1,49 triliun pada tiga bulan pertama tahun ini. Secara rincinya, hampir seluruh pos pendapatan mencatatkan penurunan.
Arena rekreasi menjadi pos pendapatan dengan persentase penurunan terdalam sebesar 50,5% menjadi Rp7,25 miliar. Disusul pendapatan sewa yang turun 23,93% menjadi Rp227,27 miliar.
Pendapatan utama BSDE, yakni dari penjualan tanah dan bangunan turun sebesar 4,73% menjadi Rp1,14 triliun.
Di sisi lain, BSDE masih mencatatkan kenaikan pendapatan pada pengelola gedung sebesar 4,65% menjadi Rp99,38 miliar.
Namun, kenaikan pendapatan pada pengelolaan gedung tidak mampu menutup penurunan pendapatan di lini bisnis lainnya.
Laba bersih BSDE pun tergerus 58% menjadi Rp259,64 miliar dibandingkan dengan periode sama pada tahun lalu.
Prospek Saham BSDE dan Properti Lainnya
Jika tertarik membeli saham properti, tampaknya harus hati-hati karena banyak yang tidak likuid. Misalnya, REAL yang sampai menawarkan nabung saham emiten itu dengan iming-iming hadiah rumah senilai Rp1,5 miliar.
Belum lagi emiten properti gorengan Benny Tjokro seperti, RIMO, MYRX, dan lain-lain yang kini bertengger di level gocap.
Lalu, saham properti apa sih yang bisa dijadikan pilihan? paling tiga diantaranya adalah BSDE, CTRA, dan PWON.
Jika BSDE dilihat secara annual pada 2019, emiten properti itu memiliki arus kas senilai Rp2,02 triliun. Debt to equity ratio (DER) bisa dibilang cukup rendah sebesar 71,69%.
Dari segi valuasi, BSDE mencatatkan price earnings ratio (PER) sebesar 4,31 kali, sedangkan price book value ratio (PBVR) sebesar 0,41 kali. Pada penutupan perdagangan Kamis 14 Mei 2020, harga saham BSDE naik 3,31% menjadi Rp625 per saham.
Jika dibandingkan dengan Ciputra Development atau CTRA, posisi BSDE bisa dibilang lebih baik. Pasalnya, arus kas CTRA di akhir tahun senilai Rp979,83 miliar, sedangkan DERnya tembus 120,08%.
Dari segi valuasinya CTRA bisa dibilang lebih mahal dari BSDE. PERnya sebesar 7,81 kali dan PBVnya sebesar 0,59 kali. Pada penutupan perdagangan Kamis 14 Mei 2020, harga saham CTRA turun 2,42% menjadi Rp484 per saham.
Bagaimana dengan PWON? PWON bisa dibilang dari segi valuasi PWON lebih murah dari CTRA, tetapi tetap lebih mahal ketimbang BSDE. Hal itu bisa dilihat dari PERnya yang sebesar 5,63 kali, sedangkan PBVRnya sebesar 1,13 kali.
Secara fundamental, arus kas PWON hingga akhir 2019 kemarin berada di level Rp1,69 triliun, sedangkan DERnya lebih rendah daripada BSDE sebesar 57,56%. Pada perdagangan Kamis 14 Mei 2020, harga saham PWON naik 1,2% menjadi Rp338 per saham.
Jadi, mending beli properti apa saham properti ya sekarang ini?
